Luật Đất đai mới mở 'làn cao tốc' cho dự án, địa phương cần làm gì để có "lối vào"

Bằng việc định hình cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và một cuộc cải cách phân cấp, phân quyền mạnh mẽ, khung pháp lý mới mở ra cơ hội rút ngắn thời gian, giảm chi phí và tăng tính minh bạch. Tuy nhiên, hiệu quả của "làn cao tốc" này đang đối mặt với thách thức: sự đồng bộ hóa thể chế và năng lực thực thi ở các địa phương. Bài toán đặt ra không còn nằm ở luật, mà ở kỷ luật triển khai để biến tiềm năng pháp lý thành động lực phát triển kinh tế thực sự.

Một trong những rào cản lớn nhất dưới thời Luật Đất đai 2013 là sự thiếu linh hoạt trong cơ chế tiếp cận đất đai cho các dự án phi nông nghiệp, đặc biệt là các dự án bất động sản, đô thị.

Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đã tạo ra một bước đột phá chiến lược tại Điều 127, không chỉ mở rộng mà còn quy chuẩn hóa cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thực hiện các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Điểm mới nổi bật là quy định này không còn giới hạn dự án sản xuất, kinh doanh, mà mở rộng ra các dự án kinh tế - xã hội, bao gồm cả nhà ở thường, miễn là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố. Quan trọng hơn, Luật yêu cầu việc thỏa thuận này phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản trước khi thực hiện, tạo ra một cơ chế "tiền kiểm" chặt chẽ, liên thông thủ tục đất đai với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cơ chế này còn dự liệu cả tình huống bế tắc: nếu nhà đầu tư không thể hoàn tất thỏa thuận trong thời hạn, dự án có thể được xem xét chuyển sang cơ chế thu hồi đất của Nhà nước, đảm bảo tính khả thi và tránh tình trạng dự án bị "treo" vô thời hạn.

Nếu Luật Đất đai 2024 là định hướng chiến lược, thì Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 1/7/2025 - gọi tắt là Nghị định 151) chính là bản đồ chi tiết để vận hành.

Phụ lục I của Nghị định đã quy trình hóa việc chấp thuận thỏa thuận nhận QSDĐ thành một lộ trình 5 bước rõ ràng, có định lượng về thời gian:

1. Nộp đề nghị (Doanh nghiệp): Chuẩn bị hồ sơ theo Mẫu số 49 gửi UBND cấp tỉnh.

2. Phân công thẩm định (UBND cấp tỉnh): Trong 3 ngày làm việc, giao cơ quan quản lý đất đai chủ trì.

3. Thẩm định hồ sơ (Cơ quan chuyên môn): Trong 15 ngày, hoàn thành văn bản thẩm định, đánh giá sự phù hợp quy hoạch, kiểm tra điều kiện pháp lý và kết luận.

4. Quyết định chấp thuận (UBND cấp tỉnh): Trong 5 ngày làm việc, ban hành văn bản chấp thuận (hoặc không chấp thuận), ấn định rõ quy mô, vị trí và thời hạn hoàn thành thỏa thuận.

5. Thực hiện giao dịch (Doanh nghiệp): Dựa trên văn bản chấp thuận, tiến hành ký kết hợp đồng với người sử dụng đất.

Quy trình này đã thay thế cơ chế xin - cho thiếu định lượng trước đây bằng một "đường ray" thủ tục minh bạch, giúp doanh nghiệp tiên lượng được thời gian và các bước cần thực hiện.

Điểm cải cách sâu sắc nhất của Nghị định 151 nằm ở Điều 9 và Điều 10, thực hiện một cuộc cách mạng về phân cấp, phân quyền trong việc ra quyết định chấp thuận thỏa thuận nhận QSDĐ, phá vỡ thế độc quyền: Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh (Điều 9): Đối với các dự án phức tạp, có tác động lớn như dự án Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần hoặc cho thuê đất trả tiền một lần.

Thẩm quyền của UBND/Chủ tịch UBND cấp xã (Điều 10): Đối với các dự án đơn giản hơn, ít rủi ro hơn như dự án được Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hằng năm.

Việc trao quyền cho cấp xã là một bước đi táo bạo, hướng tới triết lý "việc gì, cấp nào sát dân, sát thực tiễn nhất thì cấp đó giải quyết".

Điều này hứa hẹn giảm tải cho cấp tỉnh, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ từ hàng tháng xuống còn hàng tuần, đặc biệt với các dự án an sinh xã hội, sản xuất nhỏ lẻ ở địa phương.

Tuy nhiên, "làn cao tốc" pháp lý này đang đối mặt với một thực trạng là sự thiếu đồng bộ trong việc triển khai ở các địa phương.

Ngay sau khi Nghị định có hiệu lực, các địa phương năng động như TP.HCM đã nhanh chóng ban hành văn bản hướng dẫn. Ngày 7/7/2025, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có công văn chỉ đạo các xã, phường (ví dụ tại các huyện Củ Chi, Cần Giờ...) về việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ theo thẩm quyền mới, giúp các dự án đủ điều kiện được khởi động ngay tại cơ sở.

Ngược lại, tại nhiều tỉnh thành khác, một số đến nay vẫn chưa có quy định cụ thể hóa việc phân cấp, phân quyền theo Điều 9 và Điều 10. Sự chậm trễ này khiến tinh thần cải cách của Nghị định bị "treo", hồ sơ vẫn phải dồn lên cấp tỉnh, tạo ra rào cản vô hình và có thể làm nản lòng nhà đầu tư.

"Độ vênh" này không chỉ tạo ra một cuộc cạnh tranh ngầm về môi trường đầu tư giữa các địa phương mà còn tiềm ẩn rủi ro thể chế. Việc phân quyền mạnh cho cấp xã nếu không đi kèm với các chương trình đào tạo, tập huấn nghiệp vụ và xây dựng năng lực thẩm định có thể dẫn đến những quyết định gây ra tranh chấp phức tạp thậm chí kéo dài.

Để "làn cao tốc" pháp lý vận hành trơn tru trên cả nước, cần có những giải pháp đồng bộ:

Đó là, Chính phủ và các Bộ ngành cần ban hành các văn bản hướng dẫn khung, quy định rõ hơn về tiêu chí phân loại dự án để các địa phương có cơ sở áp dụng thống nhất, tránh việc diễn giải khác nhau.

Các địa phương cần khẩn trương ban hành quy định phân cấp, phân quyền cụ thể. Trong khi chờ quy định chính thức, có thể ra một "quyết định tạm thời" để áp dụng ngay cho các nhóm hồ sơ rõ ràng, ít rủi ro. Đồng thời, phải đầu tư nguồn lực để tập huấn, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã.

Doanh nghiệp và người dân nên chủ động nghiên cứu kỹ quy định mới, chuẩn bị hồ sơ "sạch" và đầy đủ để rút ngắn thời gian thẩm định, đồng thời tăng cường đối thoại, hòa giải để sớm đạt được thỏa thuận.

Khi hành lang pháp lý mới đã được mở ra. Vấn đề còn lại nằm ở kỷ luật thời gian, năng lực thực thi và sự phối hợp đồng bộ để biến những điều luật tiến bộ thành tiến độ thật trên thực tế, tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội mạnh mẽ hơn.